Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Fruchtgenuss-, Durchfahrts- bzw. Durchgangsrechte, Reallasten, usw. – das Grundbuch verrät einiges über ein Grundstück. Wer sich einen Grundbuchsauszug genauer ansieht, erfährt vieles Wissenswertes über die Liegenschaft, so z.B. auch ob der Nachbar täglich mit seinem Traktor durch den Garten tuckern darf. Und dabei gilt: Was im Grundbuch steht, wird als richtig angesehen. Umso wichtiger ist es für Immobilienkäufer, vor dem Kauf den Grundbuchsauszug haargenau zu prüfen, um zu verstehen welche Grunddienstbarkeiten auf der Immobilie liegen – dies deshalb, um später böse Überraschungen zu vermeiden.
Was ist eigentlich das Grundbuch?
Das Grundbuch ist eine Einrichtung, die aus dem österreichischen Recht stammt und in der Region Trentino-Südtirol sowie in bestimmten anderen Gebieten Italiens besteht. Es ist ein öffentlich geführtes Verzeichnis, das den Zweck hat, die Eigentumsverhältnisse an Liegenschaften allgemein ersichtlich zu machen. Für jede Katastralgemeinde ist ein zweisprachiges, in italienischer und deutscher Sprache geführtes Verzeichnis aller Grundstücke eingerichtet und es sind alle dinglichen Rechte sowie Belastungen aufgezeichnet. Auch sämtliche der Liegenschaften betreffende Veränderungen von Tatsachen werden im Grundbuch eingetragen.
Gliederung des Grundbuches
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch (gebildet aus den einzelnen Grundbuchseinlagen) und der Urkundensammlung.
Hauptbuch
Das, in zwei Abteilungen unterteilte, Hauptbuch ist für jede Katastralgemeinde angelegt und stellt den wichtigsten Teil des Grundbuches dar.
In der Abteilung römisch „I“ scheinen nur jene Liegenschaften auf, die geschlossene Höfe bilden und daher bei Veränderungen des Gutsbestandes den Bestimmungen des Höfegesetzes unterliegen.
In der Abteilung römisch „II“ des Hauptbuches, werden die restlichen Liegenschaften angeführt, die keinen Verwaltungsbeschränkungen unterliegen. Es handelt sich hierbei um die sogenannten „walzenden“, d.h. frei verfügbaren Liegenschaften.
Jede Grundbuchseinlage besteht aus drei, durch die Buchstaben A, B und C gekennzeichnete Blätter:
Das A-Blatt wird als Gutbestandsblatt bezeichnet und ist in A/1 und A/2 unterteilt: A/1-Blatt enthält die Benennung der Grundbuchseinlage (E.Zl.) mit Angabe der Nummer, der Abteilung (I oder II), Katastralgemeinde, Bezirk, Nummer der Parzellen welche den Grundbuchskörper bilden (Gp. und/oder Bp.), Nummer des Mappenblattes, Kulturgattung der Grundstücke sowie die Kategorie des Gebäudes. Das A/2-Blatt beinhaltet die Änderungen des Grundbuchskörpers infolge etwaiger Zuschreibungen oder Abschreibungen durch Rechtsübertragung, Parzellenteilung, Begründung von grundbücherlichen Rechten zugunsten der im A1-Blatt enthaltenen Parzellen sowie die Miteigentumsstruktur (materielle Teilung) eines Gebäudes.
Im B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt, werden die einzelnen oder gemeinschaftlichen Eigentumsrechte in ungeteilten Anteilen eingetragen. Weiters enthält das B-Blatt die Anmerkung etwaiger Verfügungsbeschränkungen aufgrund gesetzlich oder gerichtlich festgestellter Geschäftsunfähigkeit (Entmündigung, Konkurs, Sachwalterschaft) oder von Beschränkungen, welche gesetzlich ausdrücklich vorgesehen sind (Familienfond und Gütergemeinschaft), Klageschriften (z.B. Ersitzungsklage), bedingte Verträge (wenn Bedingung eintritt dann Eigentumswechsel), Vorverträge usw. sowie deren etwaige Löschung.
Im C-Blatt auch Lastenblatt genannt werden allfällige dingliche auf dem Eigentum lastende Rechte (Hypotheken, Fruchtgenuss-, Wohn- und Gebrauchsrechte, passive Grunddienstbarkeiten, Oberflächenrechte, Reallasten, Gemeinnutzungsrechte), Beschlagnahme oder besondere Vertragsbedingungen (Rückkaufsrecht, Bestandsvertrag – Mietvertrag über 9 Jahre) sowie direkte und/oder indirekte Bindungen wie z.B. Denkmalschutz, Art. 79 Konventionierung, usw. eingetragen.
Urkundensammlung
Der Zugang zum Grundbuch ist öffentlich. Kopien aus der Urkundensammlung kann man nicht über das Internet erhalten, sondern nur beim jeweiligem Grundbuchsamt.
Grundsätze des Grundbuchsrechtes
Der Erwerb von Eigentum und anderen dinglichen Rechten aufgrund Rechtsgeschäfte zu Lebzeiten erfolgt erst mit entsprechender Eintragung im Grundbuch. Ebenso die Abänderung und das Erlöschen des Rechtes.
Ein wesentlicher Grundsatz im Grundbuchsrecht ist das Prioritätsprinzip: „Der zeitlich Frühere ist auch der rechtlich Stärkere“; das bedeutet, dass bei konkurrierenden Ansuchen, um die Einräumung des gleichen dinglichen Rechtes der frühere Antrag dem späteren vorgeht. Wer zuerst im Grundbuch das Dokument vorlegt wird somit Eigentümer.
Änderungen im Grundbuch
Änderungen im Grundbuch dürfen nur durch Dekret des Grundbuchsrichters nach vorhergehender strengster Kontrolle der Gesetzmäßigkeit und Wirkung des Rechtstitels sowie der Übereinstimmung mit dem Grundbuchsstand auf Grundlage von beglaubigten Testamenten, gerichtlichen Urteilen oder notariellen bzw. notarielle beglaubigten Urkunden durchgeführt werden.
Grundbucheintrag: Aufgabe des Notars
Sobald der Notarvertrag unterschrieben ist, wird der Käufer nicht sofort Eigentümer der Immobilie. Denn der Notar muss erst beim zuständigen Grundbuchamt die Änderung im Grundbuch mittels Grundbuchantrag veranlassen. Gleichzeitig werden auch evtl. Hypotheken vom Vorbesitzer gelöscht und/oder zeitlich auch eine neue Hypothek eingetragen, denn in den meisten Fällen muss der Käufer die Immobilie selbst über die Bank finanzieren.
Für viele mag die Materie über das Grundbuch kompliziert und bürokratisch klingen. Doch die Erfahrung zeigt: die Eigentumsverhältnisse sind dank Grundbuch klar geregelt und immer nachvollziehbar.
Wenn Sie noch weitere Fragen haben, stehen wir Ihnen sehr gerne mit unserer Erfahrung zur Seite. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf!