Erklärt! Art. 79…

Konventionierter Wohnbau

Wer kennt sie nicht: Die Bindung des konventionierten Wohnbaues im Sinne des Art.79 des Landesraumordnungsgesetzes Nr. 13/1997 (LROG)? Viele von uns sind verunsichert, wenn sie das Wort Bindung hören und gemäß dem Motto „Drum prüfe wer sich ewig binde…“ möchten wir versuchen, ein bisschen Klarheit in die Sache zu bringen:

Was sagt das Gesetz?

Konventionierung bedeutet, dass die Wohnung von Personen für den ständigen eigenen Wohnbedarf besetzt werden müssen, die zum Zeitpunkt der Ausstellung der Baukonzession in einer Gemeinde Südtirols den meldeamtlichen Wohnsitz hatten und die selbst beziehungsweise deren Familienmitglieder nicht Eigentümer einer dem Bedarf der Familie angemessenen Wohnung sind oder nicht an einer solchen Wohnung das Fruchtgenuss- oder Wohnrecht haben. Wird die Wohnung vermietet, darf der Mietzins in den ersten zwanzig Jahren nicht höher sein als der mit Landesgesetz festgelegte Landesmietzins.

Was bedeutet dies aber?

Entgegen der gängigen Meinung können konventionierte Wohnung somit von ALLEN angekauft werden, egal ob Provinzansässige, Privatpersonen oder Gesellschaften. Jeder, der möchte, kann die Wohnung, welche mit dem Art. 79 im Sinne des LROG 13/1997 belastet ist, ankaufen. Sollte der Käufer allerdings nicht die Voraussetzungen zur Besetzung der Wohnung haben, muss er sie an berechtigte Personen zum Landesmietzins vermieten.

Zuwiderhandlungen gegen die gesetzlichen Bestimmungen und/oder für den Fall, dass die konventionierte Wohnung von nicht berechtigten Personen besetzt wird, werden mit Geldbußen bestraft. Die Gemeinden führen ein öffentliches Verzeichnis der konventionierten Wohnungen.

Was unterliegt der Konventionierungspflicht?

Grundsätzlich muss hier zwischen freiwilliger und vom Gesetz vorgeschriebener Konventionierung unterschieden werden. Das Landesraumordnungsgesetz sieht eine Reihe von Baumaßnahmen vor, welche der Konventionierungspflicht unterliegen:

So sind Wohnungen, die auf Flächen für geförderten Wohnbau errichtet werden, 60 Prozent der neuen Baumasse in Wohnbauzonen sowie neue geschaffene Wohnungen durch den Bonus der energetischen Sanierung zu konventionieren.

Bei Aussiedlungen von landw. Hofstellen muss die „alte Hofstelle“ gänzlich für konventionierte Wohnungen verwendet werden, ebenso bei Erweiterungen von Wohngebäuden im landwirtschaftlichen Grün sowie Umwidmung von landwirtschaftlichen Volumen in Wohnkubatur.

Auch die sogenannten „Vertragsurbanistik“ im Sinne des Art. 40/bis (Raumordnungsvertrag) sowie des Art. 36/bis des LROG (Vergrößerung von bestehenden Auffüllzonen gegen Leistung einer Ausgleichszahlung von 30% des Schätzpreises zu Gunsten der Gemeinden) sieht vor, dass die neue zu realisierende Baumasse dem Bau von konventionierten Wohnungen vorbehalten ist.

Im vergangenen Jahr wurde dann auch noch eine neue Bestimmung bezüglich der Konventionierungspflicht eingeführt: In all jenen Orten, in denen mehr als zehn Prozent der Wohnungen als Zweitwohnung genutzt werden, müssen alle neuen Wohnungen konventioniert werden. Die betroffenen 25 Gemeinden und 26 Gemeindefraktionen wurden von der Landesregierung festgelegt.

Bestehende Wohnungen, für welche man einen Beitrag für die konventionierte Wiedergewinnung im Sinne des Art. 71 des geltenden Wohnbauförderungsgesetztes 13/1998 erhält, unterliegen der 20-jährigen Konventionierungspflicht im Sinne des Art. 79 in Verbindung mit dem Art. 71 des Wohnbauförderungsgesetzes vom 17.12.1998, Nr. 13.

Und dann gibt es noch die freiwillige Bindung: Da mit dem Urbanistikgesetz von 2013 die Befreiung der Baukostenabgabe für die Erstwohnung gestrichen wurde, müsste nun jeder der auf dem freien Bauland eine 110 Quadratmeter-Wohnung baut, 15 Prozent der amtlichen Baukostenabgabe der Gemeinde bezahlen, außer der Bauherr geht die Bindung des konventionierten Wohnbaues ein. Durch den Abschluss einer einseitigen Verpflichtungserklärung und darauffolgende Eintragung der Bindung im Sinne des Art. 79 LROG ist man laut Gesetz von der Bezahlung der Baukostenabgabe befreit. Diese freiwilligen Bindungen können selbstverständlich auch die Baufirmen/-träger oder jede Privatperson bei der Realisierung von Wohnungen eingehen, was auch ziemlich oft der Fall ist.

Wie lange „bindet“ man sich?

Im Jahre 2007 wurde das Landesraumordnungsgesetz des Landes Südtirol und die vormalige 20jährige Bindung bei konventionierten Wohnungen in eine zeitlich unbegrenzte und somit ewige Bindung umgewandelt.

An dieser Stelle sei vermerkt, dass ein Augenmerk darauf zu legen ist, ob die Bindung laut Art. 79 freiwillig eingegangen oder vom Gesetz auferlegt wurde. Wo wir schon bei nächsten Punkt wären…

Ist die Löschung der Bindung überhaupt möglich?

Die Bindung kann nach Einholen der Unbedenklichkeitserklärung seitens des Bürgermeisters beziehungsweise des Direktors der Landesabteilung Wohnungsbau, wenn es sich um eine mit Förderungsmitteln des Landes wiedergewonnene Wohnung handelt, und nach Entrichtung der Baukostenabgabe, nur mehr in folgenden Fällen gelöscht werden:

• wenn die Bindung des konventionierten Wohnbaues nicht aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung, sondern freiwillig übernommen wurde,
• wenn die Fläche, auf der sich die konventionierte Wohnung befindet, im Bauleitplan der Gemeinde oder in einem Durchführungsplan eine Zweckbestimmung erhält, die mit der Errichtung konventionierter Wohnungen unvereinbar ist.